公寓VS物业，疫情之下的冰与火之歌

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

2020 年初，新型冠状病毒感染导致的肺炎疫情，给各行各业都带来了不同程度的影响和经济损失。 

疫情之下，在社区运营和管理方面，却给物管和租赁两个行业带来了截然不同的影响。一方面，由于物管在疫情中承担了社区一线的防控排查和保障服务，使企业和行业的价值得到提升。另一方面，租赁行业则在疫情中暴露、放大了扩张期的一些问题，引起社会的负面关注。 

冰火两重天的现象之外，背后的原因为何？本文尝试从两大行业的发展现状及企业模式等方面，对比分析，一探究竟。

物管行业的「火」

近几年，随着物业管理服务品质的不断提高，社会对物管企业和行业的认可度得到了很大的提升。尤其，在这次疫情中，由于物管在社会公共治理和业主保障服务中的高度参与，为行业赢得了高度的社会认可，使优质物管企业的价值得到很大提升。 

同时，在资本市场上，物管企业的价值也得到了资本的认可。2019 年，24 家(港股+A 股)物管上市企业的股价涨幅大幅跑赢同期恒生指数和上证综指。 

究其原因： 

1. 优胜劣汰提高集中度，带动行业进入良性循环 

由于物管行业进入门槛较低，企业数量众多，过去行业一直呈高度分散格局。近几年，随着碧桂园、绿城、中海、彩生活等优质物管企业市占率的提高，行业集中度得到提升。 

根据统计数据显示，2013 年至 2018 年，物管行业 TOP10 和 TOP100 企业的市场占有率显著提升。截至 2018 年，TOP10 企业市场占有率达到 11.35%，TOP100 企业市场占有率达到 38.85%；相较 2013 年，分别提升 6.5% 和 22.6%。

优胜略汰导致市场集中度提高，优质企业的胜出，推动了行业整体管理水平和服务品质的提升，带来客户认可度的不断提升，使行业发展进入良性循环。

2. 弱周期性和轻资产模式，受资本偏爱 

近几年，物管企业迎来上市潮。2019 年共有 12 家物业管理企业登陆资本市场，并受到资本追捧。2019 年，港股物业管理企业股价全年平均涨幅达到 45.82%，大幅跑赢恒生指数（全年涨幅 9.41%）。 

受到资本认可的原因在于： 

• 第一，行业弱周期性，企业发展稳健。受益于地产后周期，大规模的存量社区，为物业管理企业的发展提供了较大的成长空间，企业经营模式稳健，受经济周期波动的影响相对较小。

• 第二，轻资产模式，企业盈利稳健。物管企业是典型的轻资产模式，相较重资产企业，企业扩张对资金的依赖程度相对较小，负债率低，盈利稳健，现金流佳。 

基于以上两点特征，在整体经济处于下行周期中，企业经营和盈利的确定性，更受资本的偏爱。 

租赁行业的「冷」

近两年，在金融去杠杆，融资收缩的大环境下，资本热度骤降，导致租赁行业迅速由过热进入寒冬。资金承压之下，部分经营不善的企业被淘汰出局，行业进入洗牌期。而受此次疫情的影响，绝大多数公寓企业更面临生存的考验。 

同时，由于前期在资本的推升下，各类主体蜂拥而至，行业盲目扩张，导致近两年行业一直在消化快速膨胀带来的一系列问题，如租金贷、甲醛门、公寓暴雷等，给租赁行业带来了较差的口碑和形象。

究其原因： 

1. 行业发展初期，市场不成熟 

第一，进入门槛较低，资本盛宴下，行业鱼龙混杂。2017 年，租购并举政策的出台，使租赁行业一跃站在风口之上。政策利好的催化下，资本对租赁市场的预期大幅提高，上千家公寓品牌涌入，房企、酒店、互联网平台、二房东等各类背景的主体争相进入，导致市场同质化竞争严重。同时，为抢占市场份额，恶性竞争使得物业和人力成本高企。 

第二，市场监管制度不完善，导致乱象丛生。政策着力支持和培育租赁市场发展，推动了租赁市场的快速扩容，而由于监管体系的不完善和制度的滞后性，导致了一系列侵害房东和租客利益的事件出现，租金贷、甲醛门以及公寓暴雷事件频发。 

2. 较强的周期性，在经济下行期风险加大

租赁市场的发展状况与城市（或区域）流动人口、就业需求和收入水平呈高度关联，行业具有较强的周期性特征。 

一个城市（或区域）流动人口的规模和占比，决定了租赁市场可预期的规模体量。而就业需求的旺盛与否，及其波动情况，直接导致租金的季节性波动。比如，每年春节后的 2、3 月和夏季 6、7 月，市场租金都由于外出务工和毕业人群需求的大增而上涨，跟随春节前的离职、返乡潮而下降。 

同时，一个城市（或区域）整体居民的收入水平，决定了市场的平均租金水平。其中，每一类产品的租金水平也取决于目标客户群体的收入水平。

这三个因素都与经济的发展状况高度关联。在经济上行周期中，旺盛的就业需求带动人口流动，同时，伴随居民收入水平的不断提高，租赁市场的活力较好。反之，在经济下行周期中，空置率的上升和租金的下跌，将导致租赁市场发展承压。 

目前，我国正处于经济转型攻坚阶段，经济增速放缓，外部环境带来的不确定性增加，对于发展初期的租赁行业而言，抗风险能力较弱，导致了行业在发展过程中大起大落的波动。 

3. 包租模式占主导 

租赁行业的发展也受益于地产后周期，属于存量运营范畴，因此，在租赁行业的三类商业模式中，中资产模式即包租模式占主流。 

尤其，在行业起步阶段，包租模式能帮助企业迅速扩张，抢占市场，达到一定规模，也是租赁行业一直以来主流的商业模式。但是，依靠资金驱动，赚取租金差的模式，随着竞争主体的涌入、收房成本的抬高，导致市场容易陷入同质化的激烈竞争，企业盈利难的局面。

2019 年，租赁行业的发展模式呈现出向轻重两端化发展的趋势。一方面，对于资本雄厚，手握租赁用地的央企、国企，着力打造优质重资产项目。另一方面，部分运营商开始专注轻资产模式，强化轻资产运营能力。 

对于行业而言，轻资产模式能解决目前面临的一些问题，如融资难的背景下，在一定程度上降低企业对资金的依赖度；标准化、系统化的运营能力，实现降本增效，推动行业整体运营能力的提升；同时，财务方面的优势，更受资本青睐。

租赁行业发展思考 

1. 优胜略汰，行业有望迎来新发展 

对比物管行业的发展历程，早期市场的凌乱分散，在优胜略汰的市场竞争后，一批优质物业公司胜出，获得市场认可，带动行业走向良性循环。 

目前，内外交困的租赁行业，也面临洗牌的加剧，对于没有核心竞争力，运营能力较弱的企业，或将面临被收并购。随着市场监管制度的不断完善，经营稳健，具备竞争优势，抗风险能力强的企业，将继续做大做强，带动行业集中度的提升。 

过去由于争抢市场份额，导致的房源成本高企、运营人才稀缺、物业估值泡沫化等问题，有望被市场纠偏，使行业回归理性、良性的发展状态。通过行业内的资源整合，提高行业整体发展的质量，由规模化增长阶段向经营效益增长阶段过渡，行业有望迎来新一轮的发展。 

2. 模式创新，平滑周期影响

黑天鹅的冲击，使各行各业都不得不思考如何提升企业的抗风险能力。结合租赁行业的特性，在突发性事件的影响下，周期对行业的影响被进一步放大。 

从现阶段的内外因素来看，公寓企业需要由追求规模高增长转向提升运营能力。通过提升服务品质，提高客户认可度，做品牌价值建设；通过降本增效，提升盈利能力，提高企业的经营质量和抗风险能力。 

通过商业模式的创新，来平滑市场周期波动带来的影响。如轻重结合的商业模式，向产业链上下游拓展多元化经营，扩展服务的产品线等。结合企业自身的资源禀赋，对应行业发展不同阶段的需求，不断建立企业的经营壁垒。 

小  结

每个行业在不同的发展阶段，都会呈现冰火两重天的阶段性状态。通过分析表象之下的问题，或将为未来指出一些方向，而市场竞争总会引导企业找到突破的路径。所谓不破不立，危中有机，相信寒冬之后，租赁行业会迎来新的生机。

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